地価が高すぎて、もう住めない？ 4年連続上昇で暮らしに迫る静かな圧力

はじめに：「また上がったの？」──都市でも地方でも広がる違和感

2025年9月。国土交通省が発表した基準地価により、日本全国の土地価格が4年連続で上昇していることが明らかになりました。

都心の住宅地・商業地はもちろん、地方でも「再開発エリア」や「駅前エリア」などを中心に値上がり傾向が続いています。特に目立つのは、

• 東京都内：住宅地で前年比 +5.6%、商業地は +8%以上
• 地方中核都市：金沢、長野、鹿児島などで2〜4%の上昇
• 地方住宅地：一部では30年ぶりに“下げ止まり”から微増に転じた

という“全国規模での上昇”です。

暮らしにも投資にも影響が出始めている

この上昇が意味するのは、単に「数字が上がった」ではなく、

• 住みたい場所に住めなくなる人が増える
• 相続や固定資産税の負担が増える
• マンション価格がさらに押し上げられる
• 不動産投資家は得をする一方で、若者は買えなくなる

といった、**生活の質に直結する“価格の壁”**です。

地価が上がること自体は経済成長の兆しとされることもありますが、実際には「持っている人」と「これから買いたい人」で影響がまったく違います。

今、何に備えるべきか

背景：なぜ地価が上がっているのか？5つの要因

上昇の背景には、以下のような複数の要因が絡んでいます。

① 再開発と都市整備の加速

大規模な再開発（虎ノ門・渋谷・中野など）や、新駅・道路整備などが価値を押し上げています。

② テレワークからリアル出社への反転

「都心離れ」が進んだ2020〜2022年から一転、再び都心部に人が戻り始め、立地需要が再燃しています。

③ 建築コストの上昇

資材費・人件費の高騰により、建物そのものの値段が上がり、「土地＋建物」での総額が押し上げられています。

④ インバウンド需要

観光地や都市中心部では、ホテルや商業施設への投資が進み、土地取引が活発に。

⑤ 投資マネーの流入

富裕層・法人による不動産投資（都心の区分所有・収益マンション購入など）が価格を押し上げています。

実際の声：現場から見える“ギャップ”

不動産投資家Aさん（東京・中野区）
「2020年に買った物件が、2025年には1000万円以上評価額が上がりました。資産的には嬉しいけれど、固定資産税も同時に増えているので、純粋に儲かったとは言えません。」

住宅購入検討中Bさん（千葉県）
「狙っていた駅近の土地が去年より500万円上がっていて、ローン審査に通らなくなった。家が買える時期がどんどん遠のいていく感じです。」

地方住民Cさん（富山県）
「昔は“売れない土地”だったのに、最近は道路整備の影響で地価がじわっと上がってきた。うれしいけど、評価額が上がると相続がちょっと不安…。」

このように、地価上昇は誰にとってもプラスではないという現実があります。

不満が広がる理由：得をするのは“もう持ってる人たち”

表向きには「地価が上がる＝景気がいい」という見方もできますが、現実にはそう単純ではありません。

今、困っているのは、

• これから住宅を買おうとしている若年層
• 地方で“やっと下げ止まり”の土地を相続しようとしている人
• 固定資産税の上昇に驚いている高齢者世帯

など、“地価上昇の恩恵を受けづらい人”たちです。

一方、恩恵を受けるのは、

• すでに土地・マンションを持っている人
• 投資目的で複数物件を保有している富裕層
• 大手ディベロッパーや再開発利権に関わる企業

といった、“すでに持っている側”。

この構造が感情的な分断や不満の背景になりつつあります。

広がる“買えない圏”と、逆に“売り急がれる土地”

以下のような対比が社会の中に生まれています。

制度とのズレ：評価額が上がっても、実態は追いつかない

専門メディアや実務家からも、以下のような**「制度の壁」**が指摘されています。

① 固定資産税が上がる

→ 評価額は自動で上がるが、収入や生活レベルは変わらない世帯にとっては実質増税。

② 相続税が増える

→ 都市近郊に“たまたま土地を持っていた”だけで高額相続税を課され、相続放棄や売却が相次ぐ。

③ ローン審査が通らない

→ 土地・建物の価格上昇に対し、年収が伸びていない人はローンの壁に直面。若者ほど住宅取得が難しくなる。

今後起こり得る社会の変化：格差が“場所”によって固定される

もし地価上昇がこのまま進むと、以下のような「住む場所＝格差」という構図が定着する可能性があります。

• 都市部は富裕層エリアに固定化：「高くて住めない」→ 低所得層は郊外・遠方へ
• 地方の“交通至便エリア”だけが浮上：駅前、再開発地域だけが価値上昇
• 人の移動・居住の自由が経済的に制限される社会になる

つまり、「住みたい場所に住む」ではなく、「住める場所にしか住めない」社会に近づいていくのです。

今できる備えと問いかけ

立場に応じて、今からできる備えもあります。

おわりに：地価の上昇は“静かな格差”の始まりかもしれない

土地は、日々の生活と密接に関わるインフラそのものです。
だからこそ、目に見えにくい“価格の変化”が、生活のしやすさ・選択の自由を静かに制限することがあります。

4年連続の地価上昇。
それは数字の話ではなく、「誰がこの国で、どこに住めるのか」という物語の始まりなのかもしれません。

🔗 出典一覧

• 基準地価、4年連続で上昇 地方の住宅地は30年ぶりに下落とまる（朝日新聞）
• 「富裕層しか住めない街に…」東京の地価、都心周辺で急激に上昇（朝日新聞）
• 路線価4年連続上昇の背景…土地価格から読み解く日本（TBS NEWS DIG）
• 基準地価にみる最新地価動向とマンション投資（INVALANCE）
• 変化する日本の不動産市場：路線価から読み解く（MECYES）
• 地価が上がる要因について徹底解説（Sumai‑Step）
• 2024年基準地価ランキングと注目エリア（Sumai Surfin）